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任意売却とは?自己破産前に任意売却すると免責されない?

※この記事は弁護士の監修のもと作成しています。

任意売却とは?

住宅ローン返済が苦しくなって支払いが出来なくなると、住宅ローン債権者から自宅の競売を申し立てられてしまいます。この場合、住宅を任意売却することがありますが、そもそも任意売却とはいったいどのような手続きなのでしょうか。

任意売却をすると自己破産ができなくなるイメージもありますが、実際に任意売却によって自己破産での免責が受けられなくなることがあるのかも気になります。

今回は、任意売却について解説します。

任意売却とは

自宅を購入する際に住宅ローンを組むケースは多いですが、途中で住宅ローン支払いが出来なくなることがあります。住宅ローンを滞納したまま放っておくと、住宅ローン債権者が抵当権を実行して競売を申し立ててしまいます。

このようなとき、自宅を「任意売却」することがあります。
では、任意売却とはいったいどのような手続きなのでしょうか。

任意売却とは、ローン支払いが滞っている不動産について、競売とは異なり実勢の市場取引において売却し、売却金を残ローン返済に充てる手続きのことです。

任意売却の際には住宅ローン債権者などの抵当権者の同意を得る必要があります。任意売却手続きを進める際には、通常不動産業者に依頼しますが、売却価格などについては逐一住宅ローン債権者に報告して住宅ローン債権者の意見を聞きながら進めていく必要があります。

自己破産手続き前に任意売却する場合には、自己破産を依頼する予定の弁護士に間に入って手続きをすすめてもらうことが可能です。また、任意売却をすると、通常は、競売による売却を行う場合よりも高額な価格で不動産を売却することが可能です。

自己破産前に任意売却すると、免責されないって本当?

自己破産前に自宅を任意売却すると、自己破産における免責が受けられなくなると考えている人が結構多いです。

これは本当なのでしょうか。

自己破産では、すべての債権者を平等に扱わないといけないという原則があります。この原則により、自己破産する場合には特定の債権者にだけ借金返済することが許されず、一部の債権者に対する支払いがあった場合には「偏頗弁済」があったとされて、免責が受けられなくなってしまうのです。

ところが任意売却では、住宅ローン債権者という「特定の債権者」にだけ不動産売却による多額の支払いをします。このことが上記の偏頗弁済に該当して、自己破産免責が受けられなくなるのではないかと考えられているのです。

この点実際には、任意売却をしたことが偏頗弁済に該当することはありませんし、これによって自己破産の免責が受けられなくなることもありません。

任意売却する場合、住宅には抵当権がついているので、任意売却をしなくても競売にかかって不動産の売却金は抵当権者に支払われることが予定されています。結局任意売却してもしなくても売却金は住宅ローン債権者に支払われるという結論に変わりないのです。

よって、任意売却したからといって債権者に不利益をもたらすことはなく、あえて住宅ローン債権者にだけ弁済をしたという偏頗弁済の評価にはなりません。

以上のように、任意売却をしたからといって自己破産免責が受けられなくなることはないので、安心しましょう。

なお、任意売却をして住宅ローン残金を全額支払っても余剰金が発生することがありますが、その余剰金を特定の債権者への支払いに充てた場合には、偏頗弁済に該当する可能性はありますので注意しましょう。

任意売却か自己破産かという選択肢に意味は無い

住宅ローン返済を滞納して返済ができなくなった場合、任意売却か自己破産かという選択をしないといけないと考える人がいます。しかしこのような選択肢に意味はありません。

任意売却をしても住宅ローン残金を完済出来るとは限りませんし、数百万円以上の住宅ローンが残ることも多いです。任意売却後の住宅ローン残金を支払えなければ、結局自己破産するしかなくなります。

また、前項でも説明したとおり、任意売却したからと言って自己破産ができなくなるということもありません。

よって、任意売却と自己破産は両立する手続きであり、任意売却か自己破産かという選択肢には意味が無いのです。覚えておきましょう。

自己破産前に任意売却するメリットとは?

自己破産前に競売ではなく任意売却手続きを執ることに、何かメリットはあるのでしょうか?

通常、任意売却のメリットは競売価格より高く不動産を売却出来ることです。自己破産をしないなら、借金の残金支払い義務が残るので、できるだけ不動産を高い金額で売却して少しでも多くの残債を支払い、残債を減らすことがメリットになります。

しかし、自己破産の場合には借金が多く残ろうが少なかろうが、返済義務が0になるので無関係です。任意売却で高く売れたとしても、メリットはないように思えます。

それでも自己破産前に競売ではなく任意売却するメリットはあります。

メリット1:自己破産しなくて済むケースがある

まず、任意売却することにより、自己破産しなくて済むケースがあります。競売では市場価格の7割程度でしか不動産を売却出来ないので、競売価格と任意売却価格では数百万円単位の違いが発生してくることがあります。

こうなってくると、競売では数百万円の残債が残るけれども任意売却ではほとんど残債が残らなかったり、完済できることがあります。すると、競売では残債支払いが出来ないので自己破産するしかないですが、任意売却を利用すると自己破産しなくてもよくなるのです。

メリット2:手続きの手間と費用を大幅に減らせる

次に、任意売却をすると自己破産手続きが簡便な同時廃止手続きになり、手続きにかかる手間も費用も大幅に減らせるという大きなメリットがあります。

不動産を所有したまま自己破産をすると複雑な管財手続きになり、手間も期間も大幅に伸びます。管財予納金として最低でも20万円の費用を用意する必要も出てきます。

これに対して不動産を任意売却していれば、その他に目立った財産がなければ自己破産手続きは簡便な同時廃止手続きになります。この場合には手続きに手間も費用もほとんどかかりませんし、20万円の管財予納金も不要になります。弁護士費用も管財事件より同時廃止事件の方が低くなることが多いです。

このように、自己破産前に任意売却をしていると、自己破産手続きが簡便な同時廃止手続きとなって、手間や費用、期間などが大幅に減少できるというメリットがあります。

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